עסקת מכר בנדל"ן (נכסי דלא-ניידי) 

עסקאות נדל"ן הינן צעד משמעותי ביותר עבור הצדדים המעורבים בעסקה, אשר באם לא ינוהלו כראוי, הן עלולות לשאת בחובן סיכון לנזק כלכלי לא מבוטל עבור הצדדים לעסקה.

על מנת להבטיח את תקינות ההליך יש לפנות לעו"ד המתמחה בתחום לצורך עריכת הסכם אשר יטיב עם שני הצדדים המעורבים.

אבליט את העניינים שעל הקונה והמוכר הפוטנציאליים לתת דעתם בטרם ההתקשרות לביצוע העסקה. כמו כן אציין את הנקודות המרכזיות והחשובות ביותר שחייבות להופיע בהסכם מכר, במטרה למנוע אי הבנות עתידיות ולצמצם ככל הניתן את גדר המחלוקת בין הצדדים (במקרה שתתעורר בעתיד):

חשוב מאוד מבחינת הקונה לוודא כי לרשותו יכולות למימון הרכישה ובפרט אם חלק ממימון הדירה עתיד להיעשות באמצעות משכנתא, כאשר במצב זה יש לקבל מהבנק אישור עקרוני למתן המשכנתא ולעשות כן לפניי החתימה על הסכם המכר וכתנאי יסודי לקיום העסקה.

חשוב לערוך הסכם ברור ומפורט באשר לפרטיי העסקה. הפרט הראשוני והבסיסי ביותר אשר עליו יסכימו הצדדים עוד בטרם פנייתם לעו"ד המייצג, הינו כמובן מחירו של הנכס (רצוי לציין את המחיר בשקלים).

פרט נוסף שחשוב לציין בהסכם הוא תאריך פינוי הדירה (מסירת החזקה). כדאי לציין בהסכם את תאריך העזיבה באופן מדוייק ולא להשאיר מקום לתהיות אשר יכולות להוות מאוחר יותר סלע מחלוקת עבור הצדדים המעורבים. 

חשוב מאוד לערוך הסכם מפורט באשר לפרטים אשר ישארו בנכס. הכלל המנחה הוא שכל מה שמחובר חיבור של קבע לנכס (כגון: ארונות מטבח וארונות קיר) יישאר בנכס. אולם כלל זה הינו גמיש בהתאם לסיכום בין הצדדים, כאשר תפקידו של העו"ד הוא לציין בצורה ברורה את ההסכמות בין הצדדים אשר מובחנות מההסכמים הסטנדרטיים והמקובלים. 

כמו כן, חשוב מאוד לציין מה קורה במקרה של הפרה יסודית או חלקית של ההסכם, כן חשוב לציין באילו תנאים יתאפשר למי מהצדדים למשוך את ידו מההסכם ולקבל בגין ההפרה סכום לא מבוטל מטעם הצד המפר, עוד חשוב לציין כי במקרה של הפרה יסודית מתחייב הצד המפר לפיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק, מה שלא מונע מהצד המופר אף לתבוע פיצויים נוספים בעתיד בגין נזק נוסף שנגרם לו. 

על מנת למנוע מצב של הפרת הסכם מצד הקונה חשוב להבטיח את שביעות רצונו מן הנכס, ועל כן חשוב כי הקונה יבקר בנכס מספר פעמים ובשעות שונות במשך היום, כך גם חשובה הצהרתו בהסכם המכר לעניין שביעות רצונו מהנכס.

חשוב לציין כי העו"ד בד"כ אינו מבקר בנכס, הוא אינו צד רלוונטי לעניין הסכמת הצדדים לבצע את העסקה ואינו מביע את דעתו האישית על המוסכמות בין הצדדים המגולמות בהסכם. תפקידם של עורכי הדין מתמצה בעיקר בבדיקה כי הצדדים מסכימים לבצע את העסקה בשלמותה ומודעים לתנאיה וכן להבטחת זכויותיהם. 

לאחר שלב עריכת הסכם המכר, על עו"ד הקונה לבצע את העברת הזכויות בנכס, שלב זה הינו שלב מורכב ולכן חשוב לפנות לעו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן.

 

בעסקת מכר במקרקעין מאפשר החוק לצדדים לפנות אל עו"ד אחד אשר מייצג את שני הצדדים המעורבים בעסקה, כאשר העו"ד מחוייב לדאוג נאמנה לזכויות ולאינטרסים הן של הקונה והן של המוכר.

אולם, הכלל שמצויין לעיל אינו חל בעסקאות מול קבלן. בניגוד למה שקונים רבים נוהגים לחשוב, העו"ד של הקבלן אינו מייצג אותם כי אם את הקבלן בלבד. התשלום שגובה העו"ד של הקבלן הינו עבור העברת הזכויות בנכס ורישומם בטאבו בלבד. מסיבה זו, גם בעסקאות מול קבלן חשוב לפנות לעו"ד מתמחה בתחום אשר ידאג לאינטרסים של הקונה.    

על עסקאות במקרקעין חל חוק המקרקעין הקובע כי כל 'עסקה במקרקעין', ובכלל כך עסקת מכר דירה, טעונים רישום בכתב. 

נראה כי חשיבותן של עסקאות במקרקעין לא נעלמה מעיניו של המחוקק אשר ביקש להבטיח את זכויות המוכר והקונה ולמנוע אי הבנות עתידיות אשר יכולות כידוע לגרום לנזק כלכלי משמעותי למי מהצדדים המעורבים.

מכירת דירה או רכישת דירה חדשה הינם צעד משמעותי אשר עלול להעמיד את הצדדים בסיכון ונושא בחובו השלכות כלכליות רבות. לכן, הסכם מכר צריך להיות מנוסח כהלכה על ידי עו"ד מיומן המתמחה בתחום. 

למשרדנו ניסיון רב בעריכת הסכם מכר נדל"ן וליווי עסקאות נדל"ן בישראל. כמו כן, למשרדנו ניסיון רב בייצוג בהליכים משפטיים הנובעים מהפרה של הסכם מכר נדל"ן. בנוסף הפורום שבאתר עומד לרשותכם לשאלות בנושא עסקאות בנדל"ן.